[Parque Paramount] Plan Especial de Ordenación del complejo turístico-recreativo “Parque Temático Paramount” – Parte 6

Plan de actuación

  • Etapas y plazos

[…]

La ejecución de las cuatro Unidades de Actuación que integran este Plan Especial se prevee que puedan realizarse en etapas consecutivas. En la primera de ellas se realizará la urbanización de las Unidades UA1 y UA2 del sector y conexiones, a fin de permitir la construcción simultánea de las instalaciones y atracciones propias del Parque Paramount. Durante ésta primera etapa podrán acometerse, a su vez, obras de construcción simultáneas a la urbanización correspondientes a algunos de los usos previstos.

La segunda etapa conlleva el remate de la urbanización del Sector, la ejecución de los equipamientos públicos de este sector y las obras de construcción sobre las parcelas de suelo de esta fase final del conjunto.

En su momento, se desarrollará la implantación de los usos previstos en las unidades UA3 y UA4 conforme a las determinaciones establecidas en el Programa aprobado para cada unidad, previa asunción de las cargas anticipadas, en su caso.

Las obras de urbanización del conjunto de la actuación de desarrollo del Sector PE Paramount, se llevarán a cabo en un plazo máximo de 15 años de duración, a contar desde la fecha en que ello sea posible efectivamente, esto es, aprobado definitivamente e inscrito el Proyecto de Reparcelación, y aprobado con carácter definitivo el Proyecto de Urbanización, puedan iniciarse en legal forma las obras consiguientes de la UA1, sin perjuicio de la eventual ampliación de dicho plazo por el procedimiento que legalmente corresponda.

No se establece plazo alguno para las obras de edificación […].

Anexo 1 - Plan Especial Paramount

Anexo 1 – Plan Especial Paramount


Ejecución y sistemas de actuación

La ejecución de las obras de urbanización se llevará cabo de forma prioritaria bajo sistemas de iniciativa privada: para las UA1, UA3 y UA4 se establece alternativamente los sistemas de actuación de Concertación Directa, Compensación y Concertación Indirecta, para la UA2 se establece el de Concertación Indirecta, sin perjuicio, de que puedan adoptarse otros sistemas legales.

[…]

Las obras de urbanización se ejecutarán de acuerdo con las determinaciones de cada Proyecto de Urbanización que se apruebe.

[…]

Orden de prioridades

[…] se establece el siguiente orden indicativo de prioridades, válido para cada UA:

1. Primeras actuaciones:

  • Movimiento de tierras, Excavaciones de zanjas y pozos, alcantarillado, que se configura como posible opción autónoma previa.
  • Disposición y colocación de medios de seguridad e higiene
  • Ejecución de red de alcantarillado

2. En segundo lugar se procederá a realizar las:

  • Excavaciones de zanjas del resto de los servicios
  • Ejecución de estas redes
  • Compactación de viales

3. En tercer lugar se procederá a la:

  • Colocación de elementos separadores entre espacios públicos horizontales a distinta cota.
  • Realización de base y subase, (si fuese necesario), de los espacios públicos.
  • Acondicionamiento de terrenos para zonas verdes.

4.‐ En cuarto lugar se procederá al:

  • Acondicionamiento y plantación de arbolado en zonas verdes, y en los espacios públicos en general.
  • Pavimentación de calzadas
  • Pavimentación de zonas de aparcamiento en superficie
  • Pavimentación de la totalidad del espacio público
  • Elementos de iluminación.

5.‐ Finalmente se ejecutarán las obras destinadas a otros usos y la ubicación del mobiliario urbano.

La sucesión de prioridades que se propone tiene mero carácter enunciativo y podrán ser anticipadas, solapadas o permutadas. Por otro lado, sin perjuicio del carácter unitario en cada unidad de actuación, el Proyecto de Urbanización de cada una de ellas, podrá ser ejecutado por fases, a criterio del urbanizador dentro de los plazos establecidos.

  • Compromisos generales

Se determinan los siguientes:

a) Los propietarios mayoritarios de los terrenos se comprometen formalmente a la total terminación de las obras de acuerdo a los proyectos redactados, así como el pago de las cuotas y cargas anticipadas por el urbanizador.

b) La reserva de los terrenos indicados en el Plan Especial para los Servicios Urbanísticos Municipales, poniendo así mismo a disposición del Ayuntamiento dichos terrenos de acuerdo con las disposiciones vigentes.

c) Cesión al Ayuntamiento del sistema local de viario y de espacios libres de dominio público y demás dotaciones previstas en este Plan Especial.

Garantías de Cumplimiento

El urbanizador de cada UA, y todos los propietarios, en proporción a su cuota, se obligan a la constitución de las garantías, que aseguren el 10 % de la evaluación económica de la totalidad de los gastos de urbanización imputables a cada Unidad, […].

Además de la garantía anterior, la ejecución de las obras de urbanización quedará garantizada con la afección real que recaerá sobre las fincas adjudicadas en el Proyecto de Reparcelación, por su importe alícuota correspondiente.

Conservación

La conservación y mantenimiento de las obras e instalaciones de la urbanización, sin perjuicio de su titularidad será asumida por una única Entidad Urbanística de Conservación a constituir una vez ejecutada la urbanización […].

Estudio económico financiero

[…] se procede a la redacción del estudio económico correspondiente, que cuantifica los costos de ejecución de las obras de urbanización y servicios, justificando su viabilidad en función de los recursos de financiación de los propietarios en relación con la siguiente evaluación económica efectuada, según los gastos medios de otras actuaciones semejantes.

La financiación de esta actuación se apoya en los siguientes extremos:

  1. Recursos propios.
  2. Venta de parcelas durante la ejecución del planeamiento.
  3. Préstamos al promotor. Financiación.

Este documento, concreta el Estudio Económico del Plan Especial, que contempla la evaluación económica de la propuesta contenida en el planeamiento y la necesaria disposición de medios económicos para llevarla a cabo, de acuerdo con las estimaciones temporales establecidas en cada Programa de Actuación.

[…]

Los parámetros estimativos adoptados son los siguientes:

El trazado y dimensiones de los diferentes servicios urbanísticos, así de las zonas de dotaciones y cesiones obligatorias vienen definidos y están desarrollados en este Plan Especial, tanto en los planos correspondientes de urbanización como en los apartados de esta memoria. Los costes de las obras de urbanización indicados en el apartado siguiente se han estimado en base a las determinaciones recogidas en esa documentación.

  • Costes de conexión exterior de infraestructuras

Los costes de conexión con las infraestructuras generales son los siguientes:

  • Conexión a la red general de agua, suministro de agua
  • Conexión a la red general de alcantarillado, saneamiento
  • Conexión a la red eléctrica.
  • Conexión a la red de telecomunicaciones.

Se concreta la evaluación económica y cuantificación de los costos de las obras de urbanización del Sector Plan Especial Paramount calculada en base a las estimaciones de costes de ejecución y de los gastos necesarios para la gestión y desarrollo del Sector.

Costes de conexión exterior e infraestructuras. Resumen

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Las cantidades de los costes de urbanización que se manejan en el presente cuadro responden al concepto de presupuesto de contrata + IVA. […]

Los costes de conexiones con servicios e infraestructuras externas, que suman un total de 18.271.902´59€, según presupuesto contrata e IVA incluido no son todos imputables al Sector que se desarrolla y ordena el presente Plan Especial.

[…]

Gastos de urbanización interna

Para el cálculo de los costes derivados del proceso de urbanización interior, en tanto no se desarrollen los correspondientes Proyectos de Urbanización se ha tomado como referencia el método para el cálculo simplificado de los presupuestos estimativos de ejecución material de los distintos tipos de obras, según el cual, los precios unitarios se refieren a la urbanización de la red viaria, con todos los servicios contemplados […] o proyecto de obra civil, aplicada a la superficie estricta ocupada por la red viaria afectada por la obra.

En cuanto al coste de la urbanización interior del Parque Paramount se incluye en el presupuesto de construcción del Parque Temático.

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La cantidad total resultante suma 23.239.991´98€, y responde al concepto de ejecución material. Debe pues ser incrementada con las partidas de Gastos generales y Beneficio Industrial, cuota del IVA.

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Estas estimaciones pueden sufrir variaciones más o menos importantes tanto por la evolución de los costes de ejecución como por la modificación de las condiciones y evolución de la actuación. Los costes se actualizarán y ajustarán con carácter provisional en el Proyecto de Reparcelación, tras la redacción de los Proyectos de Urbanización de las diferentes Unidades de Actuación.

Cuadro de implantación de costes por unidades de actuación

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Otros Gastos 

[…] En su mayoría son honorarios profesionales, tasas y servicios.

Cuadro resumen de honorarios y otros

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A estas cantidades debe añadirse el IVA correspondiente y vigente al momento de facturación. Obviamente, cada Programa de Actuación concretará con más precisión los honorarios profesionales correspondientes de equidistribución, proyecto de urbanización, dirección de obra de urbanización, etc. Así pues la cantidad total (+ IVA, 553.350€) asciende a 3.188.350€.

Cuadro resumen de gastos de urbanización estimados

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El cuadro anterior viene a poner de manifiesto el coste aproximado del desarrollo del sector que constituye el objeto del presente Plan Especial, […].

Informe de sostenibilidad económica

[…]

  • Gestión del plan especial

La iniciativa para la gestión del Plan Especial la asume como propietario mayoritario de la actuación la mercantil PREMURSA. Al tratase de un planeamiento de iniciativa privada, la totalidad de los gastos derivados de la implantación de este Plan Especial correrán a cargo de los promotores y propietarios del mismo, sin que afecten en absoluto a la Hacienda Pública.

El presente Plan Especial es de iniciativa privada y las cuatro unidades de actuación que se delimitan para su gestión y transformación acuden a sistemas de actuación de iniciativa privada: Concertación Directa, Compensación y Concertación Indirecta , sin descartar el complemento, cuando sea necesario, de la Ocupación Directa.

[…] . Si bien el objeto de este documento no es la fase de transformación, su objeto propio es la fase de explotación, de funcionamiento del espacio transformado.

  • Costes de mantenimiento de la puesta en marcha y la prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto.

El programa de Actuación de la UA1 del Plan Especial prevé la constitución de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación para el mantenimiento de las infraestructuras y servicios de la actuación. Lo cierto es que esta determinación es del Plan Especial y vincula a todas las unidades de actuación.

De acuerdo con los respectivos estatutos de su constitución correrán a cargo del Ayuntamiento de Alhama el mantenimiento de aquellos servicios a que esté obligado de acuerdo con la Ley de Bases de Régimen Local, como recogida de residuos urbanos, etc.) sostenidos a través de tasas e impuestos que permitirán su absorción en los presupuestos municipales.

Asimismo la posible necesidad de ampliación de plantillas para cubrir la demanda de algunos servicios, (policía, bomberos, etc.,) generada por la implantación de las nuevas actividades del sector, debe ser cubierta por la aplicación de determinados impuestos previstos en la legislación de las Haciendas locales, tales como, por ejemplo, el Impuesto de Actividades Económicas.

Las previsiones de ingresos para la Hacienda local del municipio de Alhama de Murcia como consecuencia de la implantación de Parque Temático, en desarrollo del Plan Especial pueden resumirse en:

Ingresos derivados de los Impuestos y Tasas recogidos en la Ley de las Haciendas locales:

a) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos.

La aplicación del 0.20% al valor catastral del suelo da la siguiente cifra:

  • Valoración catastral de 295.639,91 m2 edificables= 29.563.991 euros
  • 29.563.991 euros x20% x0.20= 1.182.559,64 euros

b) Impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras.

Estimando un valor de la edificación de 600 euros/m² tendríamos:

  • 295.639,91m2x600 €/m2= 177.383,94 euros
  • Aplicando la tasa de licencias del 4% resultan: 4% s/177.383,94 euros:= 7.095.357,84 euros

c) Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

  • Valoración catastral de 295.639,91m2 edificables 29.563.991,euros
  • Tipo de aplicación:0.6%
  • lmporte: 177.383,94 euros anuales

d) Impuesto sobre Actividades Económicas.

Estimamos una cantidad de 150.000 euros anuales dadas las actividades turísticas hoteleras y de ocio que se prevén en el sector.

Por último el Ayuntamiento aumentaría sus ingresos por el

e) Impuesto sobre Vehículos de tracción mecánica.

Es previsible un incremento potencial del parque de vehículos vinculados a las actividades del sector, lo que puede estimarse en cincuenta, lo que representaría una recaudación estimada de también de 7.500 euros anuales.

En consecuencia podemos resumir que, para el Ayuntamiento de Alhama de Murcia, la implantación de los usos previstos para el sector desarrollado en este Plan Especial, no representará ningún incremento de los gastos de inversión ordinarios recogidos en sus presupuestos, dado que la iniciativa privada promotora del sector será la encargada de asumir a su costa los gastos derivados del planeamiento y su gestión y ejecución de la urbanización, tanto exterior como interior, así como de su mantenimiento, a través de la oportuna Entidad de Colaboración.

Será, por el contrario, la aplicación de tasas e impuestos sobre las actividades generadas lo que redundará en nuevos e importantes ingresos, unos de carácter puntual y otros anuales durante la vigencia del plan que ahora se propone.

Debe enfatizarse que el Plan Especial para el desarrollo e implantación del proyecto Paramount, del que este documento constituye parte, viene a dotar del territorio del municipio de actividades terciarias y dotacionales de fuerte componente económico y prestadoras de servicios, contrariamente a lo que ocurre con las implantaciones residenciales que demandan servicios. Este dato referido a la naturaleza y objeto turístico‐terciario del Plan Especial es un factor diferenciador del resto de proyectos urbanísticos del t.m., siendo esa característica dicha el factor, no solo de sostenibilidad, también de generación de riqueza que en modo alguno puede constituir carga adicional para las administraciones públicas.

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